賃貸住宅

賃貸経営Q&A

質問一覧

 1募集条件をどうやって決めるのですか。

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募集するお部屋などを確認させていただき、募集物件の地域に精通する担当者から以下の情報を基に募集条件をご提案させていただきます。
・同一エリア類似物件の成約事例
・同一エリア類似物件の現在の募集状況
・近隣賃貸動向

 2部屋を貸す場合、部屋のリフォームはどうしたらよいでしょうか。

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賃貸の賃料は、お部屋を借りていただいた際の対価です。室内の設備、内装などに不具合がないことが条件です。募集を始めるにあたっては、設備・内装に不具合がある場合は、改善をお願いいたします。
多くの候補の中から、お部屋を選んでいただくためには、「住んでみたい」と思っていただけるお部屋をお見せできるよう、貸主様とご相談しながら、担当者がご提案させていただきます。

 3共用部分の清掃や設備の点検はどうしたらよいでしょうか。

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お部屋を探される方は、お部屋を見る前に、建物のまわり、エントランス・共用部などを通ってからお部屋をご覧になります。お部屋がきれいでも、お部屋に行くまでがもし汚れていたら、借りていただけるでしょうか。
建物の大きさやごみの収集回数などにより清掃の内容も変わります。法定点検が定められている建物の設備もあります。貸主様とご相談しながら、担当者がご提案をさせていただきます。

 4転勤の間だけ貸すことはできますか。

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可能です。
従来の賃貸借契約は、貸主様に正当な事由がなければ、借主様が希望する賃貸借契約の更新を拒絶することはできませんでしたが、定期借家契約制度により、契約期間の満了により賃貸借契約を終了することができるようになりました。
これにより、転勤の間だけ賃貸することが可能となりました。

 5定期借家契約とは

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従来の賃貸借契約と違い、契約で定めた期間が満了することで、更新をせず、賃貸借契約が終了する契約です。これにより、転勤の期間だけお部屋を貸したり、将来の建物取り壊しなどを前提に、一定期間の賃貸借契約が可能となりました。
定期借家契約の要件
・公正証書等の書面により契約をすること。
・契約の更新がなく、契約期間の満了により契約が終了することを賃貸借契約前に書面を交付して、借主様に説明すること。
・契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主様に契約が終了することを通知すること。
※貸主様に代わって、書面による説明、契約期限の期日管理、通知の送付を弊社が行ないます。

 6管理をお願いする場合、どのような契約をすることになりますか。

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貸主様と弊社の間では、賃貸管理の委託と受託による「管理委託契約」の締結をお願いします。
お部屋の賃貸借契約にあたっては、貸主様と借主様との間で「賃貸借契約」を締結していただきますが、弊社が貸主様に代わって契約書を作成いたしますので、お立会や署名・押印をいただく必要はありません。

 7入居される方の審査はありますか。

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あります。
長年の賃貸管理の経験から、個人・法人の契約者、入居者、保証人について、弊社の入居審査基準による審査をさせていただきます。その結果を貸主様にご報告させていただき、ご契約を進めるかどうかのご相談をさせていただきます。

 8ローンがあるので、家賃の滞納が心配。

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賃貸借の契約にあたっては、弊社の入居審査がありますので、毎月のお家賃を約束どおり支払っていただける見込みのある方とご契約いただきます。
ただし、ご契約の間に借主様のご事情が変わることもありますので、口座からの引落がされなかったり、ご入金が遅れた場合、弊社が貸主様に代わって、借主様に連絡させていただきます。
確実な入金をご希望される場合は、「賃貸保証」をご利用いただくことも可能です。

 9企業(法人)だけに借りてもらうことは可能ですか。

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可能です。
借主様を法人限定として募集をすることが可能です。 ただし、募集の段階から、借りていただく方を限定して募集しますと、お部屋をご検討いただける方が限られてしまします。限定条件を付けずに募集を行い、ご契約を希望される方を広く募られる方がよいと思います。お家賃をきちんと支払ってもらえるかご心配であれば、賃貸保証のご利用などご相談下さい。

10受取った敷金はどうなりますか。

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原則弊社にてお預かりします。
ご契約時に借主様からお預かりした敷金は、借主様の退去時に精算を行い、残金があれば弊社から借主様に返金いたします。
その都度の金銭の移動が必要となりますので、弊社にてお預かりを原則としています。
弊社は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員として、「預かり金保証制度」に加入しています。

11室内や入居者とのトラブルが発生したら

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弊社と弊社が委託したコールセンターが、24時間365日ご連絡をお受けします。
弊社が貸主様に代わり、トラブルの内容を確認し、貸主様のご承諾のもと、修理会社の手配、お支払の手続きまでさせていただきます。
内容と結果については、書面にてご報告させていただきます。

12更新料がもらえなくなると聞きましたが。

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平成23年7月15日、最高裁判所は、「更新料条項は原則として有効」との判断を示しています。これは、更新料条項が消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし、無効かどうかが争われた訴訟の上告審判決が最高裁で行なわれた際の判断です。
「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
との判断を示しています。(判決文より)

13入居希望者の募集方法を教えて下さい。

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・ポータルサイト(SUUMO・アットホーム・ホームズ)などによる広告。
・ポータルサイト・レインズなどによる仲介業者への広告。
・ナイスの住まいの情報サイト「house.jp」での広告。
・最寄りのナイス住まいの情報館「住まいるCafe」でのご紹介。
・情報誌への掲載による広告。
・募集物件周辺仲介業者への紹介依頼。

14借りていただいている間の費用負担は

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借主様の使用方法が原因で発生した不具合は、借主様の費用負担となります。
例)トイレを詰まらせてしまった。誤ってガラスを割ってしまった。
また、通常に使用していて発生する不具合や、経年劣化により発生する不具合は貸主様の費用負担となります。
例)設備で設置しているエアコンが動かなくなってしまった。給湯器からお湯がでない。

15契約の途中で借主様が転居したら

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借主様は契約期間中であっても、契約書に定める解約予告期間以前に申出るか、解約予告期間分の賃料等を負担することにより、契約を解約することができます。
<再募集の場合>
解約の申出がされた場合、速やかに次回の募集条件をご相談させていただき、募集を開始します。借主様の退去とともに、室内の確認を行い、借主様との原状回復、再募集するための内装を実施し、入居希望者をご案内し、早期の成約を目指します。
<期間限定の場合>
原状回復とあわせて、貸主様へお返しする状況を確認し、室内の内装・クリーニングを実施し、貸主様にお引渡しします。

16借主様が転居する場合の費用負担は

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借主様の故意・過失・善管注意義務違反による汚損・破損については、借主様の費用負担で原状回復の義務を負います。また、契約書で定めた、特約により借主様が負担すると合意し定めた費用は借主様が負担します。これらは契約時預かった敷金から精算されます。
そのほか、通常使用による汚損や経年劣化による損耗は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により貸主様の負担となります。

17東京都ルールとは

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正式名称:東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例
この条例は、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。
説明する内容
・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
・賃貸借契約の中で、借主様の負担としている具体的な事項
・修繕及び維持管理等に関する連絡先
(東京都都市整備局ホームページより)
神奈川県、千葉県、埼玉県は平成16年9月10日「建物賃貸借の重要事項説明等について」と題した行政指導を行なっています。
これにより弊社では、全ての契約に際し、書面による説明を行っています。

18原状回復のガイドラインとは

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正式名称:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行っています。(国土交通省のホームページより)

19屋上や外壁など建物が古くなってきたら

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屋上防水や外壁のクラック、鉄部の塗装など、建物のお手入れも定期的に行う必要があります。長期間にわたりお手入れがされませんと、漏水や腐食の原因となり、結果として貸主様の大きな損失となってしまう場合があります。
弊社では、定期的に検査や修繕を実施していただけるよう、無料で検査・見積などのご提案をさせていただいております。

20税金や法律の相談にのってもらえますか。

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税務・法務に関するご相談は、弊社契約先の税理士・会計士事務所、法律事務所に確認し、ご報告いたします。
直接ご相談をご希望される場合は、税理士・会計士事務所や法律事務所で、ご相談をいただくことも可能です。
また、弊社では毎月セミナーを開催いたします。セミナー会場でも個別相談をご利用いただくことができます。

21家賃の入金や費用などは明細をもらえるのでしょうか。

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月次の賃料等と新規契約・更新時の収入や修繕等でかかった費用、管理料などは毎月の明細でご報告いたします。また、1年間の収入と支出をまとめた明細も作成してご報告いたします。

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