ナイス株式会社
仙台営業所

土地代ゼロはお得？親の土地に家を建てる前に知るべき「税金」と「お金」の仕組み

親の土地に家を建てれば土地の購入費が浮き、その分を建物の性能やデザインに回せる魅力があります。一方で、「固定資産税は誰が払うのか」「親の代わりに払うと問題があるのか」と、お金や権利の面で不安を感じていませんか。

良かれと思って取った行動が、後々思わぬ贈与税や相続トラブルに発展するケースも少なくありません。税務上のリスクを避けるには、事前の正しい知識と専門家との連携が不可欠です。

本記事では、仙台エリアで良質な木の住まいをご提案するナイス株式会社仙台営業所が、親の土地を活用する際の注意点や資金計画の考え方を解説します。

具体的には、以下のポイントからお金と税金の疑問を解消していきます。

・支払い義務：土地の固定資産税は親と子どちらが払うべきか

・贈与税の回避策：地代の考え方と非課税特例の活用

・負担軽減：家づくりで利用できる固定資産税の軽減措置

・将来への備え：住宅ローンの審査実態と相続トラブル対策

家族全員が安心して暮らせる家づくりに向けて、知っておくべきポイントを一緒に見ていきましょう。

結論！親の土地に家を建てる場合、土地の固定資産税は誰が払う？

親の土地に家を建てる際、「土地の固定資産税は誰が払うべきなのか」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、土地の名義が親のままであれば、税法上の支払い義務は「親」にあります。

しかし、実質的にどちらがお金を負担するのか、またその支払い方法によっては、思わぬ税金トラブルに発展することもあるため注意が必要です。

ここでは、親の土地に家を建てた場合の固定資産税の扱いや、知っておくべきリスクについて詳しく解説します。

原則として土地の所有者である「親」に支払い義務がある

固定資産税は、毎年1月1日時点における「固定資産課税台帳に登録されている所有者」に対して課税されます。そのため、親の土地に子が自分の資金で家を建て、建物の名義が子であったとしても、土地の所有者が親である限り、土地の固定資産税の納税義務者は親となります。

毎年春頃に送付される固定資産税の納税通知書も、土地の分については親宛てに届きます。つまり、法的な観点では「親が支払うべきもの」という扱いになるのです。

しかし、親が年金生活で支払いの負担が大きいなどといった場合、「土地を使わせてもらっているのだから、せめて固定資産税分だけでも子が負担したい」と考えるご家庭は少なくありません。

心情的には自然なことですが、実際に子が親の代わりに税金を負担する場合には、その支払い方法に十分気を配る必要があります。

子が親の代わりに払う場合は「贈与税」のリスクに要注意！

「親宛てに届いた納付書を使って子がコンビニ等で直接支払う」「親の口座に固定資産税分のお金を振り込んであげる」といった行為は、良かれと思ってやったことでも税務上のリスクを伴います。なぜなら、本来親が払うべき税金を子が名目なく肩代わりし続けると、税務上は「子から親への現金の贈与（みなし贈与）」と解釈される余地が生じるからです。

贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、固定資産税の額が年間110万円以下であれば、直ちに贈与税が課税されるわけではありません。しかし、ほかの生活費の援助などと合算されて控除枠を超えてしまったり、場合によっては当初から多額の贈与を意図した「定期贈与」として税務署から疑われたりするリスクをゼロにするためにも、親子の資金のやり取りは客観的な記録を残しておくことが推奨されます。

また、子が親に対して世間一般の相場と同等の「地代」を定期的に支払ってしまうと、土地を無償で借りる「使用貸借」ではなく、有償で借りる「賃貸借」と判定され、借地権が発生して将来の相続時に手続きが複雑になる恐れがあります。

なお、年間の固定資産税・都市計画税と同程度の金額を親に渡す程度（実費負担）であれば、税務上は「使用貸借」の範疇として認められるため問題ありません。

将来的な税務トラブルを避けるためにも、資金の負担割合や支払い方法については、事前に税理士などの専門家に相談しながら慎重に決めることをおすすめします。

また、資金計画や税務に関する知識を持ち、必要に応じてこうした専門家とスムーズに連携できる住宅会社をパートナーに選ぶと、家づくりと資金の相談を窓口一つで進められて安心です。

親の土地に家を建てる際、地代は払うべき？「贈与税」の仕組みと注意点

親の土地に家を建てる際、「タダで土地を使わせてもらうと贈与税がかかるのではないか」「毎月少しでも地代を払ったほうがいいのだろうか」と悩む方は少なくありません。実は、親族間で土地を貸し借りする場合、地代の有無によって税金の扱いが大きく変わります。

ここでは、親の土地を使う際に知っておくべき「贈与税」の仕組みと、注意すべきポイントについて解説します。

土地を無償で借りる「使用貸借」なら贈与税はかからない

親の土地をタダ（無償）で借りて家を建てることを、法律用語で「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼びます。「タダで土地を使う権利をもらったのだから、贈与税がかかるのでは？」と心配になるかもしれませんが、ご安心ください。親族間で使用貸借を行う場合、借地権（土地を借りる権利）の価値はゼロとして扱われるため、贈与税が課税されることはありません。

また、完全に無償である場合だけでなく、土地の固定資産税や都市計画税と同程度の金額を親に支払っていたとしても、税務上は「使用貸借」として認められます。つまり、「親に税金だけを負担させるのは申し訳ない」と考えて年間の固定資産税相当額を渡す程度であれば、贈与税の対象にはならないということです。

親の土地を活用して家を建てる場合、基本的にはこの使用貸借の形をとるのが、税務上のトラブルを避ける最も安全な方法といえるでしょう。

親に地代を払う「賃貸借」は要注意！かえって税金が高額になるケースも

「けじめとして、世間一般の相場と同じ地代を毎月親に支払いたい」と考える方もいるかもしれませんが、これには大きな注意が必要です。相場並みの地代を継続して支払うと、無償の「使用貸借」ではなく、有償の「賃貸借」として扱われます。

賃貸借契約を結ぶと、その土地には法的に強力な権利である「借地権」が発生します。親族間で通常の地代のやり取りだけを行い、借地権の対価（権利金）の支払いがない場合、税務署から「親から子へ借地権が贈与された」とみなされてしまうリスクがあるのです。借地権の評価額は土地価格の数割に及ぶことも多く、結果として子に多額の贈与税が課せられるケースも少なくありません。

さらに、地代を受け取った親側にも「不動産所得」が発生するため、毎年の確定申告と所得税・住民税の納税義務が生じます。良かれと思って地代を払うことで、親子ともに思わぬ税負担を強いられる可能性があるため、地代の支払いについては税理士などの専門家に事前に相談することを強くおすすめします。

【補足】建築資金の援助には「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を活用しよう

親の土地を無償で借りる（使用貸借）こと自体に贈与税はかかりませんが、家を建てるための「建築資金」を親から援助してもらう場合は、原則として贈与税の対象となります。しかし、一定の要件を満たせば「住宅取得等資金贈与の非課税特例」という制度を利用することが可能です。

この特例を活用すると、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築や取得のための資金援助を受けた場合、最大1,000万円（省エネ等住宅の場合。一般の住宅は最大500万円）まで贈与税が非課税になります。

本特例は2026年（令和8年）12月31日まで延長されています。

暦年贈与の基礎控除（年間110万円）と併用することもできるため、資金計画に大きなゆとりが生まれるでしょう。ただし、特例を受けるためには「贈与を受けた年の翌年3月15日までに家を建てて住み始めること」や「子（受贈者）の所得要件」など、細かな条件が定められています。

さらに、2024年以降、最大1,000万円の枠を利用するための「省エネ等住宅」の基準が厳格化され、「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）」などを満たす必要がある点には注意が必要です。

手続きの期限や要件をしっかりと確認し、家づくりのスケジュールに合わせて計画的に活用しましょう。

参考：国土交通省 | 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html

固定資産税を安く抑えたい！家づくりで知っておきたい3つの軽減措置・特例

家を建てた後、毎年必ずかかってくるのが固定資産税です。せっかく憧れのマイホームを手に入れても、毎年の維持費の負担が重くなってしまっては元も子もありませんよね。しかし、住宅用の土地や新築の建物には、税負担を大幅に軽くしてくれる軽減措置や特例が用意されています。

ここでは、固定資産税を安く抑えるために、家づくりの段階で必ず知っておきたい3つの税制優遇制度について詳しく解説します。

土地の固定資産税が最大6分の1に！「住宅用地の特例」の仕組み

土地の上に人が居住するための家屋が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税が大きく減額されます。具体的には、敷地面積のうち200平方メートル（約60坪）以下の部分（小規模住宅用地）については、固定資産税の課税標準額がなんと「6分の1」に軽減されるのです。また、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）であっても、課税標準額は「3分の1」に軽減されます。

たとえば、親が所有している広い土地の一部を借りて家を建てる場合なども、この特例を上手く活用することで、親が支払う土地全体の固定資産税を抑えられる可能性があります。

駐車場や更地のままにしておくよりも、住宅を建てたほうが税制面では圧倒的に有利になるため、土地の有効活用や親族間の税負担の軽減を考えるうえでも非常に重要な特例といえるでしょう。

新築住宅なら建物の固定資産税が一定期間「半額」に減額される

土地に対する特例だけでなく、新しく建てた「建物」の固定資産税についても大きな減額措置が用意されています。一定の床面積要件（50平方メートル以上280平方メートル以下）を満たす新築住宅を建てた場合、新たに課税される年度から一定の期間、建物の固定資産税額が「半額（2分の1）」に減額されます。

減額の対象となる期間は建物の構造によって異なり、一般的な木造の一戸建て住宅などであれば「新築後3年間」、マンションなどの3階建て以上の耐火・準耐火建築物であれば「新築後5年間」適用されます。

なお、この減額措置の対象となるのは、居住部分の床面積のうち120平方メートル（約36坪）までの部分に限られます。120平方メートルを超える広さの家を建てた場合、超えた部分については減額されず通常の税額がかかるため、間取りや広さを決める際の目安として覚えておくとよいでしょう。

長期優良住宅の認定で、半額期間が延長されるなどさらなるメリットも

先述した新築住宅の固定資産税の減額措置ですが、「長期優良住宅」の認定を取得することで、さらに手厚い優遇を受けられるようになります。長期優良住宅とは、将来にわたって長く安心・快適に暮らせるための厳しい基準（耐震性、耐久性、省エネ性など）をクリアした品質の高い住宅のことです。

この認定を受けた住宅を新築すると、建物の固定資産税が半額になる期間が、一般的な木造一戸建てで「3年間から5年間」へ、マンションなどの耐火建築物で「5年間から7年間」へと、それぞれ2年間延長されます。

さらに固定資産税の減額延長だけでなく、不動産取得税の控除額の拡大や、登録免許税の税率引き下げ、住宅ローン減税の最大控除額の引き上げなど、取得時のさまざまな税金が優遇されます。長期優良住宅の認定には高い基準が求められるため、事前の申請費用や建築コストが上がる傾向にあります。

しかし、木材の特性を熟知し、高い耐震性などの基本性能をはじめから「標準仕様」としているような住宅会社であれば、大幅なコストアップを抑えつつスムーズに対応できるケースが多くなります。目先の建築コストだけでなく、将来的なランニングコストの削減効果を含めて、信頼できる会社とシミュレーションしてみましょう。

参考：国土交通省 | 長期優良住宅のページ

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

親の土地に家を建てる際のお金事情！住宅ローン審査や控除はどうなる？

親の土地に家を建てる場合、土地の購入費用を丸々カットできるため、浮いた予算を建物のグレードアップや将来の資金などに回せる大きなメリットがあります。

しかし、いざ家づくりを進めるとなると、「親名義の土地で住宅ローンの審査は通るのか」「住宅ローン控除の対象になるのか」といったお金に関する疑問が湧いてくるものです。

ここでは、親の土地を活用して家を建てる際の、資金調達や税金控除に関する仕組みと注意点を解説します。

親の土地を担保に住宅ローンは組める？金融機関の審査ポイントと注意点

結論から言うと、土地の名義が親のままであっても、子の名義で住宅ローンを組むことは十分に可能です。ただし、住宅ローンを利用する際、金融機関は万が一の返済不能リスクに備えて、建物だけでなくその敷地である「土地」にも抵当権（担保）を設定することを原則としています。

そのため、土地の所有者である親には、自分の土地を担保として提供する「物上保証人（ぶつじょうほしょうにん）」になってもらう必要があります。ローンを組むにあたっては、以下の点に注意が必要です。

・親の明確な同意が必須となり、契約時には親の実印や印鑑証明書の提出が求められる

・万が一、子がローンを滞納してしまった場合、最悪のケースとして親の土地が競売にかけられるリスクがある

・金融機関の規定や親の年齢によっては、単なる担保提供だけでなく「連帯保証人」になることを求められるケースがある

親の大切な資産を担保に入れるという性質上、将来的なトラブルを防ぐためにも、ローンの借入額や無理のない返済計画について、事前に親子間でしっかりと合意形成をしておくことが重要です。

土地が親名義でも「住宅ローン控除」は対象になる？適用条件と注意点

住宅ローンを利用してマイホームを取得した際、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が軽減される「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」。家計に直結する非常に有益な制度ですが、土地が親名義の場合でも適用されるのでしょうか。

ご安心ください。土地が親名義であっても、子が自分の資金（住宅ローン）で建てた「建物部分」については、問題なく住宅ローン控除の適用を受けられます。ただし、特有の注意点や条件があるため、以下のポイントを把握しておきましょう。

＜控除対象は「建物分」のみ＞

控除の対象となるのは「建物の建築費用」として借り入れたローン残高のみです。親から土地を購入したわけではないため、土地分に対する控除は発生しません。資金計画を立てる際は、建物部分のローン残高のみで控除額をシミュレーションしましょう。

＜適用要件を全て満たしているか確認する＞

合計所得金額が2,000万円以下、居住部分の床面積が50平方メートル以上（所得1,000万円以下の場合は40平方メートル以上に緩和）、ローンの返済期間が10年以上といった基本要件を満たす必要があります。

さらに、2024年1月以降に建築確認を受ける新築住宅については、原則として「省エネ基準に適合していること」が住宅ローン控除を受けるための必須条件となりました。省エネ基準を満たさない住宅は控除の対象外となり、数百万円の減税メリットを失うため、設計段階での確認が不可欠です。

要件は税制改正によって変更されることもあるため、必ず最新の情報を確認してください。

＜親からの資金援助を併用する場合は計算に注意＞

親から建築資金の援助（住宅取得等資金の贈与税の非課税特例など）を受けて併用する場合、住宅の取得価格から贈与額を差し引いて計算するなど、金額の調整が必要になります。計算が複雑になりやすいため、申告時は管轄の税務署や税理士に確認を取りながら進めると安心です。

建物部分のみとはいえ、住宅ローン控除を活用できれば大きな節税効果をもたらします。親からの資金援助を併用する場合は手続きがやや複雑になることもあるため、家づくりの早い段階で施工会社の担当者や管轄の税務署に確認しながら、確実な資金計画を立てていきましょう。

参考：国土交通省 | 住宅ローン減税

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

将来「こんなはずじゃなかった…」を防ぐ！親の土地に家を建てる際のトラブル対策

親の土地に家を建てることは、土地代を節約できるという大きなメリットがある反面、親族間での権利関係が複雑になりやすいため、将来的なトラブルの火種を抱えることにもなりかねません。

特に「相続」や「名義変更」に関する問題は、事前の対策が不十分だと後戻りできない後悔につながることもあります。

ここでは、将来のトラブルを未然に防ぎ、家族全員が安心して暮らすために知っておくべき対策について解説します。

将来の相続時に兄弟姉妹で揉めないための「事前準備」と話し合い

親の土地に家を建てる際、当事者である親子間だけでなく、将来の相続に関わる「兄弟姉妹」への配慮が不可欠です。将来、親が亡くなった際にご兄弟間で土地や建物の分け方について意見が分かれ、思わぬトラブルに発展するケースは少なくありません。

そのため、家づくりを具体的に進める前に、将来を見据えた「事前準備」として、以下のような対策をしっかりと検討し、家族間で共有しておく必要があります。

＜事前の情報共有と承諾＞

計画段階で兄弟姉妹に相談し、親の土地を活用することへの理解を得ておく

＜代償分割の準備＞

土地を相続する代わりに、他の兄弟には預貯金や生命保険など別の財産を多く残せるよう、親の資産状況を整理しておく

＜遺言書の作成＞

誰にどの財産を相続させるか、親に法的な効力を持つ「遺言書」を元気なうちに作成してもらう

「家族だから言わなくても分かってくれるだろう」という安易な考えは禁物です。親が元気なうちに家族全員でオープンに話し合い、全員が納得できるルールを決めておくことが、将来の円満な関係を保つ最大の秘訣といえるでしょう。

親名義から子名義へ変更（生前贈与・相続）する際にかかる税金と注意点

親の土地に家を建てて住み続ける場合、いずれかのタイミングで土地の名義を「親から子」へ変更することになります。その際、名義変更をどのタイミング（生前贈与か相続か）で行うかによって、発生する税金の種類や負担額が大きく変わってくるため注意が必要です。

まず、親が生きている間に名義を移す「生前贈与」の場合、土地の評価額に応じて受贈者である子に「贈与税」が課せられます。贈与税は税率が高く、一般的な土地をそのまま贈与すると多額の税負担が生じる恐れがあります。

ただし、要件を満たせば「相続時精算課税制度」を利用し、累計2,500万円までの贈与に対する税金を将来の相続時まで持ち越す（一時的に非課税にする）ことも可能です。さらに、2024年1月の税制改正により、この制度内に「年間110万円の基礎控除」が新設されました。

これにより、年間110万円以下の贈与であれば贈与税の申告が不要となり、将来の相続財産にも加算されないため、親族間での計画的な資金移動や名義変更を行う上で非常に使いやすい制度へと進化しています。

一方、親が亡くなった後に名義を変更する「相続」の場合は、「相続税」の対象となります。相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」という大きな基礎控除枠があるため、土地の評価額や他の遺産総額によっては税金が一切かからないケースも少なくありません。

さらに、要件を満たして「小規模宅地等の特例」を活用できれば、土地の評価額を最大80%減額できるメリットもあります。

また、どちらの方法を選ぶにしても、名義変更（所有権移転登記）の際には「登録免許税」が、生前贈与の場合はさらに「不動産取得税」がかかります。目先の負担だけでなく、将来発生する税金も含めてトータルでどちらが有利になるか、早い段階で税理士などの専門家に相談しながら慎重にシミュレーションしておくことをおすすめします。

参考：国税庁 | 相続時精算課税制度

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm

まとめ｜家族全員が納得する家づくりのために、資金計画はプロと二人三脚で

本記事では、親の土地に家を建てる際の贈与税の仕組みや、建物の固定資産税を抑える特例、親の土地を担保にして住宅ローンを組む際の注意点などを詳しく解説しました。親族間での土地の貸し借りは、税金や権利関係が複雑になりやすいため、単なる家づくりにとどまらない総合的なサポート体制が必要です。

「税金やローンの仕組みが難しくて進められない」「浮いた予算を活用して、永く快適に暮らせる家にしたい」

ナイス株式会社仙台営業所は、そうした不安やご要望に丁寧にお応えします。高い耐震性能を標準仕様とし、洗練された外観デザインや、吹き抜けを取り入れたこだわりの空間をご提案します。経験豊富なスタッフが、複雑な資金計画から設計までをトータルでサポートいたします。

仙台エリアでの家づくりにおいて、確かな安心とワンランク上の住み心地を求めるなら、お気軽にご相談ください。

◼︎新築一戸建て(建売分譲住宅)の物件情報はこちら